OBEC STŘÍBRNÁ SKALICE

Rekonstrukce bytového domu č.p. 368 ve Stříbrné Skalici

Na páteční  zasedání zastupitelstva je připraven bod k projednání (spíše ke konečnému odsouhlasení) týkající se schválení přijetí dotace ve výši 10 milionů a vyhlášení výběrového řízení na rekonstrukci a přístavbu objektu č.p. 368 v celkové výši okolo 26,5 milionů Kč, který by měl sloužit jako bytový dům.

Téma bytového domu není nové a rádi bychom zdůraznili, že všichni zastupitelé Vize pro Skalicko podporují rozumná řešení, která by zlepšila dostupnost bydlení v našich obcích. Předchozím vedením obce připravený projekt bohužel naši podporu nemá!

S důvody vás chceme alespoň bodově seznámit. Vycházíme z veřejně dostupných informací, připravených materiálů, projektu a posudku, který vypracoval Tomáš Kocourek, autorizovaný architekt České komory architektů (viz níže).

Posouzení projektu:

  • Necitlivé architektonické řešení vůči okolní zástavbě
  • Nevhodné dispoziční řešení objektu významně navyšuje provozní náklady a prodlužuje návratnost investice
  • Rozměry obytných místností jsou na hranici požadavků normy!! Ložnice cca 9 m²-11 m² jsou dle normy pouze pro jednu osobu. Proto byty 2+1 (kk) neodpovídají standardům pro bydlení rodiny s jedním dítětem
  • Přístup k bezbariérovým bytům v 1.NP je po schodišti!!
  • Velmi nízký standard vybavení bytů (podlahy PVC, zářivková svítidla atd.) i při neobvykle vysoké pořizovací ceně!!

Ekonomika:

(Oproti níže uveřejněnému textu, architektů Kocourka, Holubce a Urbanové, jsme použili aktuální informace z obce. Skutečná částka bude známa samozřejmě až po případné realizaci projektu)

  • Náklady na rekonstrukci okolo 26,5 milionů Kč
  • Státní dotace 10 milionů Kč
  • Úvěr 12 milionů Kč
  • Z obecních účtů 4,5 milionů Kč
  • Pořizovací cena bytu 66.898,- za m²!!! (běžná cena v naší lokalitě je 30.000 za m2)
  • Náklady na podobný dům by se měly pohybovat maximálně v částce okolo 20 milionů Kč!!
  • Roční náklady na objekt cca 202.000 Kč
  • Roční výnosy dle návrhu za nájemné 492.480 Kč
  • Celkové výnosy za rok cca 290.000 Kč (bez započítání úroku z půjčky)
  • Návratnost investice cca 65 let!!! Standardní návratnost by měla být 25-30 let

Závěrem:

  • 3.NP (půdorys 2. patra)

    U takto veliké investice pro naši obec bylo postupováno velmi amatérsky a neodpovědně.

  • Nebyla vypracována studie proveditelnosti.
  • Vypracovaný projekt společností Energy Benefit Centre a.s. významně navyšuje celou investici, provozní náklady, prodlužuje dobu návratnosti a při tom nám neposkytne uspokojivý výsledek.
  • Neúměrně se zatíží obecní rozpočet v době, kdy investujeme do třetí etapy kanalizace. V příštím roce nás čekají investice spojené s průtahem obcí. Akutně musíme vyřešit nové topení do základní školy. Stále není opravena střecha a zateplena mateřská škola….
  • V době, kdy nejsme schopni investovat do zvýšení bezpečnosti v obci, do informovanosti občanů, do lepší výbavy ZŠ, oprav obecního majetku!

Je otázkou, proč někteří zastupitelé, v čele s panem Procházkou a starostou Šmiedem, vynakládají tolik úsilí, energie a podpory právě tomuto nepochybně předraženému projektu.

Nedostatku financí jsou si dobře vědomi, jinak by se nezvažovalo zvýšení daně z nemovitosti (více v článku Dojde na Stříbrnoskalicku ke zvýšení daně z nemovitostí?)

Proto se intenzivně jedná s lomem o tzv. kompromisu při rozšíření těžby a navýšení nájmu. Proto se ostatní a důležitější investice odkládají. Dočkáme se nového topení v základní škole???


Posouzení projektu rekonstrukce objektu č.p. 368 ve Stříbrné Skalici na bytový dům

Ing. arch. Tomáš Kocourek, autorizovaný architekt České komory architektů

Ing. arch. Antonín Holubec, autorizovaný architekt České komory architektů

Martina Urbanová, MA., zastupitelka obce za Vizi pro Skalicko

(níže psaný text vychází z obcí předloženého materiálu Investiční záměr – Rekonstrukce objektu č.p. 368 ve Stříbrné Skalici na bytový dům)

Urbanistické a architektonické řešení

Historické jádro obce je tvořeno tradiční zástavbou původních venkovských a novějších rodinných domů s podlažností 1-2NP. Mezi hmotově výrazné historické stavby patří škola a radnice. Za hranicí původního historického jádra pak pokračují novodobé rodinné domy přiměřených proporcí. Do tohoto prostředí byl v minulosti umístěn hmotově předimenzovaný objekt zdravotního střediska, jehož pohledový vliv byl poslední rekonstrukcí velmi sporné architektonické kvality ještě umocněn.

Vizualizace

Navržený objekt přejímá výrazově nevhodné a vůči okolní zástavbě necitlivé architektonické řešení a místo aby objekt KoDus vhodnější formou v dálkových pohledech zdravotní středisko zakrýval, přejímá jeho architekturu a negativní vliv tak umocňuje.

S ohledem na okolní drobnější zástavbu by měly být například delší fasády pohledově rozčleněny do 2-3 „objektů“ s mírně odlišnou barevností. Celkovou architektonickou bezradnost navrhovaného řešení ilustruje například i fakt, že více než polovina okenních otvorů prosvětluje pouze pomocné prostory a ne byty. Objemnost domu nezachrání ani atrapa mansardové střechy nasazená na poslední podlaží.

Dispoziční řešení

  • složitá nekoncepční dispozice
  • nevhodně zvolená poloha schodiště na krajní straně podélného půdorysu, při počtu 4 bytů na patro jsou velikosti chodeb neúměrně velké a neekonomické.

V typickém podlaží je poměr užitných ploch bytů k pomocným prostorům (schodiště, chodby atd.) 72 % ku 28 %. Ve standardní bytové výstavbě se tento poměr pohybuje 85-90% ku 15-10%. Zvolená poloha schodiště tedy významně prodlužuje návratnost investice a zbytečně zvyšuje provozní náklady (vytápění, úklid).

  • I při zachování navrženého schodiště je plýtváno s užitnou plochou. Krajní byty na konci chodby při severozápadním štítu by mohly být o cca 10 m² větší, alternativně mohly být na konec chodby přesunuty úklidové místnosti a o plochu 9 m² zvětšeny byty č. 4, 8, které mohly mít o pokoj víc.

    1.NP (půdorys přízemí)

  • Výměry obytných místností jsou na hranici požadavků normy o obytných budovách, pokoje jsou velmi obtížně zařiditelné. Samostatné ložnice s výměrou 8,83 – 11,36 m² nejsou dle normy určeny pro více jak jednu osobu, byty s dispozicí 2+1 (kk) tedy ani neodpovídají standardům pro bydlení mladé rodiny s jedním dítětem. Velikosti ložnic u 2 kk nedosahují minimálního normového požadavku tj. 12 m² / 2 osoby
  •  u garsonier 1+kk, 1+1 je nepoměr mezi zbytečně velkou plochou pomocných prostor (zádveří, koupelna) a malou plochou pokojů, které mají sloužit jako kuchyně, jídelna, obývací pokoj a ložnice dohromady.
  • zvolené dispoziční řešení neumožňuje příčné provětrávání bytů,  byty orientované v krajních polohách využívají orientace na více stran pouze velmi omezeně, ne-li vůbec.
  • nevhodně zvolené výšky parapetů oken v bytech (místo 850 mm je 600 mm) vyvolávají nutnost instalace venkovních zábradlí a zároveň omezují možnost umístění nábytku. Při výšce okna 1500 mm je nadpraží okna v nízké výšce (2100), denní světlo tak nebude pronikat  hlouběji do dispozic.
  • zbytečná okna v pomocných prostorách a chodbách (např. okna v čelech chodeb, dvě okna v komoře (šachtě výtahu),
  • špatně zvolené konstrukční řešení stropů nad 2.NP vyvolává nutnost užití příčných nosných stěn uvnitř dispozic bytů, což v budoucnu výrazně omezuje možnost úprav.
  • přístup k bezbariérovým bytům v 1.NP je po schodišti
  • nevhodně řešené kuchyňské linky (špatně volené polohy spotřebičů, v některých případech pro ně není místo, nebo již nezbývá volná pracovní plocha. V 1.05, 2.05 zasahuje horní skříňka s digestoří do okna, linka pak dále zasahuje do jižního okna s nízkým parapetem
  • při poměrně vysoké ceně za m³, m² jsou byty zařízeny v nejnižším standardu blížícímu se k úrovni holobytu (podlahy z PVC, nevhodně zvolená zářivková svítidla v bytech, minimální kuchyňské linky)
  • společná chodba š. 1500 je předimenzovaná na úkor bytů
  • v bytech zcela chybí úložné prostory, předsíně jsou navrženy tak, že v nich nelze umístit skříně, dnes standartní úložné komory v bytech nejsou
  • standartní oddělené WC pro kategorii 2kk+ není
  • celkové velikosti bytů 2 kk 42-45 m² se pohybují pod nebo na hranici dnešního obvyklého standartu tj. 45-60m²
  • u některých prostor jsou chybně uvedené výměry, např. u bytu č. 11 má zádveří velikost 7,3 m² oproti 5,23 m² uvedeným v tabulce a je tedy větší než kuchyň bytu

 NEEKONOMICKÉ A NEEFEKTIVNÍ KONSTRUKČNÍ A STAVEBNÍ ŘEŠENÍ

  • návrh prezentuje masivní demoliční zásah, kdy z původního objektu, ze kterého jsou odstraněny veškeré vnitřní nosné zdi, schodiště a dokonce části základů tak zbude pouze značně perforovaná obvodová stěna a torzo hurdiskového stropu nad přízemím.
  • náročná změna konstrukčního systému budovy z podélného na příčný vyvolává nutnost komplikovaného fázování demolic a složitého a nákladného podchytávání původního stropu ocelovými výměnami
  • dále je navrženo podřezání torza obvodové zdi a jeho zajištění proti zemní vlhkosti
  • současně se zvětšením objemu budovy (nastavením patra a rozšířením půdorysu) a masivním zásahům do nosné konstrukce je zjevné, že objekt je lepší a levnější buď kompletně demolovat a postavit znovu nebo pro rekonstrukci zvolit jiný přístup více vycházející z původní budovy

 Ekonomická bilance stavby

Obestavěný prostor:                  3015 m3

Celková užitná plocha:             661 m²

Celková užitná plocha bytů: 432 m²

 

Uvedené náklady vč DPH:      28,9 mil. Kč

Státní dotace:                                10 mil. Kč

Vlastní zdroje obce ( z toho 10 mil. půjčka od banky )                          18,9 mil. Kč.

Náklady na stavbu samotného domu: 24,5 mil. Kč (tzn. bez terénních, sadových a dalších vnějších úprav a výtahu)

 

Cena za m³ obestavěného prostoru: 24,5 mil. /  3015 m3 = 8.126 Kč/m³

 

2.NP (půdorys 1. patra)

Cena za m² bytu ( přepočteno na bytové jednotky ) 66.898,-/ m² (běžná cena za byt v této lokalitě se pohybuje okolo 30 000,- / m²,  je tedy dvojnásobná, nové bytové stavby v nižším standardu se mimo Prahu staví za 30-35 000 Kč/m² bytové plochy).

 Průměrné náklady na stavbu bytového domu jsou dle stavebních standardů 6.500-7.000 Kč/m3.

Náklady by tedy měly být 19,6 mil. – 21,1 mil. Kč nikoli 28,9 mil. Kč

Roční náklady na objekt

Daň z nemovitosti:                      0,- Kč

Pojištění objektu:                        20.000,- Kč

Provoz, údržba, opravy:           150.000,- Kč

Amortizace:                                     32.480,- Kč

Celkem náklady za rok = 202.480,- Kč

 

Roční výnos

Nájem 432 m² x 95 Kč/m²/měsíc x 12 = 492.480,- Kč

Výnosy (nájem) – náklady 492.480,-  mínus  202.480,- = cca 290.000,- Kč

 

Celkem výnosy za rok = 290.000,-

 

Návratnost (bez započtení ročních nákladů)

18.900.000,-/492.000,- = cca 38,4 let

Návratnost (se započtením ročních nákladů, bez úroků z půjčky)

18.900.000,- / 290.000,- = cca 65 let

Standardní návratnost investice do obdobné nemovitosti by se měla pohybovat okolo 25 -30 let (bez jakýchkoliv dotací).


Závěr

  • V rámci investičního záměru nebylo postupováno v obvyklých fázích (vynechána architektonická studie), absence účasti architekta na celém procesu projektu  přinesla bezradný výsledek se špatným dispozičním řešením jak bytů, tak celé budovy.
  • Nevhodně zvolené stavebně – konstrukční řešení vede k předražené stavbě.
  • Nebyla zpracována studie proveditelnosti s posouzením i varianty kompletní demolice stávajícího objektu a výstavby nového.
  • Špatně zvolený záměr rekonstrukce s přístavbou a nástavbou přinesl projekt špatného dispozičního i architektonického řešení, jehož důsledkem jsou zvýšené náklady na výstavbu spojené s výrazně delší dobou návratnosti.
  • Dá se předpokládat i varianta, že v průběhu rekonstrukce dojde ke zjištění  horšího stavu konstrukcí původně uvažovaných k zachování a v konečném důsledku víceméně k novostavbě. Špatné dispozice však zůstanou.
  • Obec, která by v kvalitě a ekonomii staveb měla jít příkladem, na jakoukoliv kvalitu rezignuje. Tam, kde by mohlo být šetřeno se plýtvá a tam, kde by mohl být nějaký benefit pro budoucí obyvatele domu se šetří.

Doporučujeme záměr odložit a projekt přepracovat tak, aby stavba byla ekonomická pro obec, přínosná pro obyvatele a dobře obyvatelná pro budoucí nájemníky.

Ing. arch. Tomáš Kocourek,

Autorizovaný architekt České komory architektů

Ing. arch. Antonín Holubec

Autorizovaný architekt České komory architektů

Martina Urbanová, MA.

Please Login to comment
avatar
  Odebírat  
Upozornit na

Instagram